Prix au m² par Rue : Comprendre et Utiliser les Données DVF
Mis à jour en avril 2026
Connaître le vrai prix au m² d'une rue est la base de tout investissement immobilier réussi. Les estimations des sites d'annonces sont basées sur les prix demandés, souvent surévalués de 5 à 15 %. La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), elle, publie les prix de vente réels enregistrés chez les notaires. Voici comment l'utiliser efficacement.
Qu'est-ce que la base DVF ?
DVF est une base de données publique et gratuite, gérée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Elle recense toutes les mutations immobilières (ventes) réalisées en France métropolitaine depuis 2014.
Information disponible
Détail
Prix de vente
Prix exact payé par l'acquéreur (acte notarié)
Adresse
Numéro, rue, code postal, commune
Surface
Surface du bien (Carrez pour les lots de copropriété)
Type de bien
Appartement, maison, terrain, local commercial
Date de vente
Date de la mutation (signature de l'acte)
Nombre de pièces
Nombre de pièces principales
Pourquoi c'est plus fiable : Un T3 de 65 m² affiché à 250 000 € sur un site d'annonces peut se vendre au final à 225 000 € après négociation. C'est ce prix réel de 225 000 € (soit 3 462 €/m²) qui apparaît dans DVF, pas le prix d'affichage.
Comment accéder aux données DVF
Option 1 : la carte interactive officielle
Le site app.dvf.etalab.gouv.fr propose une carte interactive. Zoomez sur une zone, cliquez sur une parcelle et visualisez toutes les transactions avec le prix, la surface et la date.
Option 2 : la recherche par adresse
Le site explore.data.gouv.fr/immobilier permet une recherche par commune et par section cadastrale, avec des filtres par type de bien et période.
Option 3 : les données brutes
Pour les utilisateurs avancés, les fichiers CSV complets sont téléchargeables sur data.gouv.fr. Ils contiennent des millions de transactions et peuvent être analysés avec Excel, Python ou tout outil de données.
Comment interpréter les données DVF
Les données brutes nécessitent quelques précautions d'interprétation :
Ce qu'il faut vérifier
La date de la transaction : un prix de 2019 n'est pas comparable à un prix de 2025. Les prix ont évolué de +15 à +25 % dans la plupart des villes entre 2019 et 2023, puis se sont stabilisés ou ont légèrement baissé en 2024-2025.
Le type de bien : filtrez par "appartement" ou "maison". Les prix au m² sont très différents entre les deux.
Les ventes atypiques : les ventes en viager, les cessions familiales ou les adjudications affichent des prix décalés par rapport au marché. Excluez-les de votre analyse.
Calculer le prix au m² fiable
Sélectionnez les transactions des 2 dernières années dans un rayon de 200-500 m autour de l'adresse cible
Filtrez par type de bien similaire (même nombre de pièces, même étage approximatif)
Retirez les valeurs extrêmes (prix anormalement bas ou élevés)
Calculez la médiane (pas la moyenne) des prix au m² restants
Attention au prix au m² brut : Un rez-de-chaussée et un 5e étage avec vue dans le même immeuble peuvent avoir 20 à 30 % d'écart de prix au m². Les données DVF ne détaillent pas l'étage ni l'orientation. Utilisez le prix médian comme point de départ et ajustez selon les caractéristiques du bien.
DVF vs estimations en ligne : le comparatif
Source
Base de calcul
Fiabilité
Biais
DVF (données notariales)
Prix de vente réels
Excellente
Aucun (données brutes)
Sites d'annonces (SeLoger, etc.)
Prix demandés
Moyenne
Surévaluation de 5-15 %
Notaires de France
DVF + données complémentaires
Très bonne
Délai de publication (6-9 mois)
Estimateurs en ligne (Meilleurs Agents)
Algorithme + DVF + annonces
Bonne
Lissage (ne capte pas les micro-marchés)
Utiliser DVF pour négocier votre achat
Avant la visite : consultez toutes les ventes de l'immeuble ou de la rue sur les 3 dernières années. Notez le prix médian au m².
Pendant la visite : évaluez les plus et les moins du bien par rapport aux ventes comparables (étage, vue, travaux, DPE).
Pour l'offre : basez votre offre sur le prix médian DVF ajusté, pas sur le prix demandé par le vendeur. En moyenne, la marge de négociation en 2026 se situe entre 5 et 10 % du prix affiché.
Pour les investisseurs : Croisez les données DVF (prix d'achat) avec les loyers constatés (via les annonces locatives ou l'Observatoire des Loyers) pour calculer directement le rendement brut d'un quartier : (loyer annuel médian / prix m² médian DVF) × 100. C'est la méthode la plus fiable pour identifier les zones à fort rendement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la base DVF ?
DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est une base de données publique qui recense toutes les transactions immobilières en France depuis 2014. Elle contient le prix de vente, la surface, le type de bien et l'adresse exacte de chaque transaction.
Les données DVF sont-elles fiables ?
Oui, les données DVF sont les prix réels enregistrés chez les notaires. C'est la source la plus fiable, contrairement aux estimations des sites d'annonces qui se basent sur les prix demandés (souvent surévalués de 5-15 %).