LMNP vs Location Nue : Comparatif Fiscal Complet 2026
Mis à jour en avril 2026
Faut-il louer votre bien en meublé (LMNP) ou en location vide ? C'est la première question que tout investisseur immobilier doit se poser. En 2026, la réponse dépend de votre situation fiscale, de votre stratégie patrimoniale et du type de bien. Voici un comparatif complet pour faire le bon choix.
Les différences fondamentales
Critère
Location meublée (LMNP)
Location nue
Catégorie fiscale
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Revenus fonciers
Durée du bail
1 an (9 mois pour étudiants)
3 ans minimum
Préavis locataire
1 mois
3 mois (1 mois en zone tendue)
Amortissement du bien
Oui (au régime réel)
Non
Déficit imputable sur revenus globaux
Non
Oui (jusqu'à 10 700 €/an)
Loyer moyen
+15 à 30 % vs location nue
Référence
Rotation locataires
Plus élevée
Plus faible
Fiscalité comparée : le vrai match
Location meublée LMNP
Deux régimes possibles :
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (plafond 77 700 €/an). Simple mais rarement optimal.
Régime réel : déduction de toutes les charges + amortissement du bien et du mobilier. L'amortissement permet souvent de ramener l'impôt à zéro pendant 10 à 15 ans.
Location nue
Deux régimes également :
Micro-foncier : abattement de 30 % sur les loyers (plafond 15 000 €/an). Très simple mais peu avantageux.
Régime réel foncier : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, assurance). Pas d'amortissement, mais possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Simulation comparative : même bien, deux régimes
Prenons un appartement T2 acheté 150 000 € (dont 20 % de terrain), loué 650 €/mois en nu ou 780 €/mois en meublé :
Location nue (réel)
LMNP (réel)
Loyers annuels
7 800 €
9 360 €
Charges déductibles
-3 200 €
-3 200 €
Amortissement
—
-4 000 €
Base imposable
4 600 €
2 160 €
IR (TMI 30 %)
1 380 €
648 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)
791 €
372 €
Total impôts
2 171 €
1 020 €
Revenu net après impôts
5 629 €
8 340 €
Résultat : Dans cet exemple, le LMNP au réel génère 2 711 € de revenus nets supplémentaires par an, soit +48 % par rapport à la location nue. L'écart provient à la fois du loyer meublé plus élevé et de l'amortissement qui réduit la base imposable.
Quand la location nue est-elle préférable ?
Le meublé n'est pas toujours le meilleur choix. La location nue est plus adaptée dans ces cas :
Vous avez des travaux importants à réaliser : le déficit foncier permet de déduire les travaux de votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an, doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique). En LMNP, les travaux s'amortissent mais ne créent pas de déficit imputable.
Vous recherchez des locataires stables : le bail de 3 ans avec préavis de 3 mois réduit la rotation et les périodes de vacance.
Vous êtes dans une ville à loyers encadrés : dans les zones tendues où les loyers meublés sont plafonnés, l'écart de loyer meublé/nu se réduit.
Votre TMI est faible : si vous êtes à 11 % d'IR, l'avantage de l'amortissement LMNP est moins significatif.
Quand le LMNP est-il le meilleur choix ?
Investissement sans gros travaux : l'amortissement compense largement l'absence de déficit foncier.
TMI élevée (30 % ou plus) : l'amortissement permet d'effacer une base imposable plus conséquente.
Petites surfaces étudiantes : les studios meublés se louent plus facilement et plus cher.
Financement à crédit : la déductibilité des intérêts + l'amortissement créent un double levier fiscal.
Point de vigilance : En LMNP, la plus-value à la revente est calculée sur le prix d'achat initial (régime des plus-values des particuliers), ce qui est avantageux. Mais attention : si vous passez en LMP (recettes > 23 000 € ou > 50 % des revenus), la plus-value sera calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut générer une fiscalité bien plus lourde à la revente.
Peut-on changer de régime en cours de route ?
Oui, sous certaines conditions :
De nu à meublé : possible au changement de locataire ou au renouvellement du bail. Il faut meubler le logement selon la liste du décret de 2015 et modifier le bail.
De meublé à nu : possible en retirant les meubles et en signant un bail de location nue au prochain locataire.
Stratégie courante : Beaucoup d'investisseurs commencent en location nue avec des travaux (pour exploiter le déficit foncier pendant 2-3 ans), puis passent en LMNP une fois les travaux absorbés pour bénéficier de l'amortissement sur les 10-15 années suivantes. C'est la stratégie "déficit foncier puis LMNP".
Questions fréquentes
Est-ce plus rentable de louer en meublé ou en vide ?
En 2026, la location meublée (LMNP au réel) est fiscalement plus avantageuse dans la majorité des cas grâce à l'amortissement, qui peut réduire l'impôt à zéro pendant 10-15 ans. La location nue n'offre pas cet avantage.
Quels sont les avantages de la location nue ?
La location nue offre un bail plus long (3 ans vs 1 an), des locataires souvent plus stables, moins de rotation, et la possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an).
Peut-on passer de location nue à LMNP ?
Oui, au moment du renouvellement du bail ou du changement de locataire. Il faut meubler le logement selon le décret de 2015 et modifier le bail.