La rentabilité locative est l'indicateur clé de tout investissement immobilier. Mais derrière ce terme se cachent trois calculs bien distincts : brute, nette et nette-nette. Confondre ces notions peut vous amener à surestimer votre rendement de 2 à 4 points. Voici comment calculer précisément la rentabilité de votre investissement en 2026.
| Type | Formule | Ce qu'elle mesure |
|---|---|---|
| Brute | (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100 | Premier filtre rapide |
| Nette de charges | ((Loyers - Charges) / Prix total) × 100 | Rendement réel avant impôts |
| Nette-nette | ((Loyers - Charges - Impôts) / Prix total) × 100 | Ce qui reste dans votre poche |
La rentabilité brute est le calcul le plus simple. C'est un premier filtre pour comparer rapidement des biens :
Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
La rentabilité nette intègre toutes les charges et le coût réel d'acquisition :
Rentabilité nette = (Loyers annuels - Charges annuelles) / (Prix d'achat + Frais de notaire + Travaux) × 100
| Poste de charges | Montant annuel typique |
|---|---|
| Taxe foncière | 500 – 2 000 € |
| Charges de copropriété (non récupérables) | 300 – 1 500 € |
| Assurance PNO | 100 – 300 € |
| Assurance loyers impayés (GLI) | 2,5 – 4 % des loyers |
| Frais de gestion (si agence) | 6 – 8 % des loyers |
| Provision vacance locative | 1/12e des loyers (1 mois/an) |
| Entretien courant | 1 – 2 % du prix d'achat |
C'est le seul indicateur qui compte vraiment : ce qui reste après impôts. Le calcul dépend du régime fiscal choisi :
| Location nue (micro-foncier) | Location nue (réel) | LMNP (micro-BIC) | LMNP (réel) | |
|---|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 7 800 € | 7 800 € | 9 360 € (+20 % meublé) | 9 360 € |
| Base imposable | 5 460 € (abatt. 30 %) | 4 600 € (charges réelles) | 4 680 € (abatt. 50 %) | 2 160 € (charges + amort.) |
| IR (TMI 30 %) | 1 638 € | 1 380 € | 1 404 € | 648 € |
| PS (17,2 %) | 939 € | 791 € | 805 € | 372 € |
| Total impôts | 2 577 € | 2 171 € | 2 209 € | 1 020 € |
| Rentabilité nette-nette | 1,25 % | 1,50 % | 2,54 % | 3,17 % |
La rentabilité mesure le rendement du capital investi. Mais au quotidien, c'est le cashflow mensuel qui compte : combien il reste (ou manque) chaque mois après avoir tout payé.
Cashflow = Loyer - Mensualité crédit - Charges - Impôts
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Loyer meublé | 780 €/mois |
| Mensualité crédit (150 000 €, 20 ans, 3,5 %) | -870 €/mois |
| Charges (taxe foncière, copro, assurance, provision) | -267 €/mois |
| Impôts (LMNP réel) | -85 €/mois |
| Cashflow mensuel | -442 €/mois |
Dans cet exemple, l'investissement génère un effort d'épargne de 442 €/mois. C'est normal pour un bien financé à 100 % avec les taux de 2026. L'objectif n'est pas toujours d'avoir un cashflow positif dès le départ, mais de se constituer un patrimoine avec l'effet de levier du crédit tout en bénéficiant d'une fiscalité optimisée.
Rentabilité brute = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple : un bien à 200 000 € loué 800 €/mois = (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 % brut.
La rentabilité nette-nette intègre la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) en plus des charges. C'est le rendement réellement perçu par l'investisseur après tout.
En 2026, une rentabilité brute de 5-7 % est considérée comme correcte. Au-dessus de 7 % brut, c'est un bon investissement. En dessous de 4 %, le cashflow sera probablement négatif.
Simuler mon investissement gratuitement
Simulateur investissement locatif →